Người nước ngoài thích mua nhà gì ở Hy Lạp?
Năm 2026, nhu cầu mua nhà của người nước ngoài tại Hy Lạp vẫn hiện hữu nhưng dịch chuyển rõ rệt: động lực “lấy Golden Visa” giảm mạnh...
Sau 01/09/2024, lượng mua nhà vì Golden Visa có xu hướng giảm
Từ ngày 01/09/2024, Hy Lạp triển khai khung Golden Visa mới theo cơ chế phân vùng: nhiều khu vực “prime” áp ngưỡng 800.000 EUR, khu vực còn lại 400.000 EUR, kèm điều kiện mua một bất động sản tối thiểu 120m² và giới hạn sử dụng cho cho thuê ngắn hạn (tùy trường hợp, có thể dẫn đến chế tài).
Khi “ngưỡng vào cửa” tăng, số nhà đầu tư mua với mục tiêu cư trú thuần túy giảm là điều dễ hiểu. Về chỉ dấu dòng vốn, số liệu dựa trên dữ liệu Ngân hàng Trung ương Hy Lạp cho thấy: trong 9 tháng đầu năm 2025, dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản khoảng 1,46 tỷ EUR, giảm 24% so với cùng kỳ 2024 (khoảng 1,925 tỷ EUR). Với đà này, nếu xu hướng không đảo chiều mạnh ở quý IV, tổng năm 2025 nhiều khả năng sẽ thấp hơn mức kỷ lục của năm 2024. (Đây là suy luận từ số liệu 9 tháng, không phải công bố chốt năm).
Điểm đáng chú ý là: nhu cầu không “tắt”, mà dịch chuyển động cơ. Khi Golden Visa không còn là đòn bẩy chính, người mua quốc tế quay lại những tiêu chí kinh tế cơ bản: giá vào hợp lý, chi phí vận hành thấp, dễ cho thuê dài hạn, và thanh khoản tốt.
Năm 2025, người nước ngoài thích mua loại nhà nào ở Hy Lạp?
Dựa trên khảo sát giao dịch thực tế qua mạng lưới RE/MAX (88 văn phòng và hơn 1.200 môi giới), chân dung “người mua điển hình” năm 2025 khá rõ ràng:
(1) Mục đích mua nhà
52% mua làm nhà thứ hai/nhà nghỉ dưỡng
30% mua vì đầu tư (cho thuê/bán lại)
10% mua để ở chính (primary residence)
Chỉ 8% cho biết Golden Visa là động cơ chính
(2) Loại hình bất động sản
Căn hộ (apartment): 38%
Nhà độc lập (detached house): 27%
Nhà liền kề/maisonette: 20%
Ba nhóm này chiếm phần lớn tổng nhu cầu.
(3) Diện tích ưu tiên
61–100m²: 75%
Dưới 60m²: 10%
101–150m²: 10%
Trên 151m²: 5%
(4) Tầm giá phổ biến
100.000–200.000 EUR: gần 50% giao dịch (47% theo eKathimerini/RE/MAX)
200.000–300.000 EUR: 27%
50.000–100.000 EUR: 17%
Từ các con số này có thể rút ra một logic rất “thị trường”: người mua quốc tế 2025 chuộng tài sản trung cấp, dễ quản lý, dễ cho thuê, dễ sang tay, hơn là bất động sản “khoe đẳng cấp” nhưng khó vận hành và khó thoái vốn.
Vì sao “thương mại chuyển đổi sang nhà ở” vẫn được quan tâm?
Với nhóm khách hàng châu Á nói chung, nhu cầu gắn với Golden Visa vẫn tồn tại, nhưng họ thường tối ưu theo “điểm rơi ngân sách” và tính khả thi hồ sơ.
Một điểm đáng lưu ý trong khung chính sách là vẫn có các ngoại lệ cho mức 250.000 EUR, trong đó nổi bật là mô hình chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở hoặc khôi phục tòa nhà được xếp hạng (listed building), kèm yêu cầu hoàn tất cải tạo để gia hạn về sau.
Vì vậy, trên thực tế thị trường dễ xuất hiện 2 xu hướng song song:
Nhà đầu tư “lifestyle/investment” chọn căn hộ 60–100m² ở mức 100.000–200.000 EUR để sử dụng linh hoạt.
Nhà đầu tư “định hướng cư trú” săn các dự án/ sản phẩm đáp ứng điều kiện pháp lý đặc thù (ví dụ chuyển đổi công năng), nhưng phải cân đối kỹ rủi ro tiến độ, nghiệm thu và chi phí cải tạo.
Nếu bạn đang cân nhắc nhóm thứ hai, cần nhìn thẳng một thực tế: “giá vào” chỉ là một phần. Điểm quyết định nằm ở hồ sơ pháp lý của tài sản, khả năng hoàn tất chuyển đổi/cải tạo đúng chuẩn, và kế hoạch khai thác trong bối cảnh Golden Visa siết điều kiện sử dụng (đặc biệt là cho thuê ngắn hạn ở một số trường hợp).
5 câu hỏi phải chốt trước khi xem “hàng”
Để tránh rơi vào tình trạng “xem rất nhiều nhưng không chốt được”, hoặc chốt xong mới phát hiện tài sản không phù hợp mục tiêu, cách làm hiệu quả là khóa rõ 5 câu hỏi:
Mua để ở hay để cho thuê/đầu tư? (Mỗi mục tiêu sẽ dẫn đến tiêu chí khu vực, loại nhà và cấu trúc chi phí khác nhau.)
Ngân sách tổng cho mục tiêu cư trú (nếu có) là bao nhiêu, và thuộc “vùng ngưỡng” nào theo chính sách hiện hành?
Chi phí cơ hội của vốn là gì? Nếu không mua nhà, bạn đang kỳ vọng suất sinh lợi bao nhiêu ở kênh khác?
Dự kiến thời gian nắm giữ: 3 năm, 5 năm hay dài hơn? (Ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược thoái vốn và chọn khu vực.)
Ưu tiên cá nhân: vị trí, tuổi nhà, diện tích, tầng, ánh sáng, tiện ích, khả năng cải tạo, và mức “dễ sống” khi vận hành.
Sau khi trả lời được 5 câu hỏi này, việc tìm tài sản phù hợp sẽ chuyển từ “đi săn may rủi” sang “lọc đúng tiêu chí”, giảm đáng kể rủi ro mua theo cảm xúc.
Năm 2025, người nước ngoài vẫn mua nhà ở Hy Lạp, nhưng xu hướng đã trở nên thực dụng hơn: phân khúc trung cấp, diện tích vừa (61–100m²) và tầm giá 100.000–200.000 EUR chiếm ưu thế; động lực Golden Visa chỉ còn là lý do chính của một nhóm nhỏ. Đồng thời, thay đổi chính sách từ 01/09/2024 khiến nhóm mua “thuần cư trú” phải tính toán kỹ hơn theo vùng ngưỡng và điều kiện sử dụng bất động sản.
Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà tại Hy Lạp, cách đi nhanh và an toàn nhất không phải là “xem thật nhiều nhà”, mà là chốt rõ mục tiêu – ngân sách – thời gian nắm giữ – và tiêu chí vận hành ngay từ đầu. Khi khung quyết định đúng, việc chọn đúng tài sản chỉ còn là bài toán kỹ thuật và kiểm soát rủi ro.
Related articles
Hệ thống Thẻ Cư Trú Vàng Bồ Đào Nha tăng tốc mạnh mẽ – Giải quyết hồ sơ tồn đọng trước cuối năm 2025!
Chính phủ Bồ Đào Nha đang thực hiện hàng loạt cải cách lớn trong lĩnh vực di trú: nâng cấp dịch vụ trực tuyến, mở rộng trung tâm tiếp...
Cải cách di trú lớn nhất của Mỹ trong 40 năm: Đạo luật Dignity Act 2025 mở ra cơ hội vàng cho người Việt
Dự luật Dignity Act 2025 vừa được trình lên Quốc hội Mỹ hứa hẹn mang đến những thay đổi mang tính lịch sử cho hệ thống di trú, từ tăng...
EU áp dụng hệ thống kiểm soát biên giới EES từ tháng 10/2025 – Du khách Việt cần chuẩn bị gì?
Bắt đầu từ 12/10/2025, EU sẽ triển khai hệ thống Entry/Exit System (EES) cho toàn bộ du khách ngoài EU, ghi nhận dữ liệu sinh trắc và...
Thị trường bất động sản Athens 2025: Giá tăng 12%, lợi nhuận cho thuê tới 5,8% – Cơ hội vàng cho nhà đầu tư Việt
Athens ghi nhận mức tăng giá nhà gần 12% trong năm 2025, với lợi suất cho thuê tại trung tâm lên tới 5,8%. Cùng lúc, chương trình Golden...