Chương trình Golden Visa nào mang lại lợi nhuận bất động sản tốt nhất năm 2025?
Năm 2025 cho thấy “độ phân hóa” rất mạnh giữa các thị trường Golden Visa dựa trên bất động sản: nơi còn mở và dễ tiếp cận thường cho...
Khung phân tích tập trung vào các chương trình vẫn cho phép nhà đầu tư mua bất động sản trên thị trường mở để đủ điều kiện cư trú/cư trú dài hạn. Danh sách thị trường được IMI nêu gồm: UAE, Hy Lạp, Thổ Nhĩ Kỳ, Latvia, Cyprus, Thái Lan, Malaysia, Mauritius và Bahrain.
Điểm cần lưu ý cho mục tiêu tư vấn: đây là nhóm thị trường “dễ bị ảnh hưởng” bởi hai biến số lớn—(1) thay đổi chính sách/điều kiện Golden Visa và (2) chu kỳ bất động sản nội địa. Vì vậy, việc chọn thị trường cần nhìn như một bài toán tổng lợi suất = tăng giá + dòng tiền cho thuê − chi phí giao dịch − rủi ro chính sách/tỷ giá.
UAE (Dubai): Lợi suất nổi bật
Trong nhóm thị trường lớn, UAE được đánh giá là điểm sáng nhất năm 2025. Theo bài viết, giá nhà ở tăng 12,8% so với cùng kỳ (tính đến tháng 11/2025) và các khu vực “prime” có nơi tăng vượt 15%.
Điều khiến Dubai hấp dẫn giới đầu tư Golden Visa không chỉ là tăng giá, mà còn ở cấu trúc dòng tiền: IMI ghi nhận lợi suất cho thuê khoảng 6–8%/năm với tài sản “đúng vị trí”, qua đó tạo ra tổng lợi nhuận (tăng giá +cho thuê) tiệm cận 20% cho danh mục được lựa chọn tốt.
Góc nhìn bổ sung cho nhà đầu tư Việt Nam: Dubai có hệ thống dữ liệu chỉ số giá nhà do Dubai Land Department xây dựng (hedonic index), là nền tảng tham chiếu hữu ích khi thẩm định thị trường. Tuy nhiên, cần đặt thêm “kịch bản 2026”: Fitch từng cảnh báo rủi ro điều chỉnh giá khi nguồn cung tăng mạnh giai đoạn cuối 2025–2026, vì vậy chiến lược phù hợp thường là chọn phân khúc có nhu cầu ở thật/thuê thật và tránh mua theo “sóng nóng”.
Hy Lạp: Hạ nhiệt sau tăng ngưỡng
Lợi suất Hy Lạp đã giảm tốc trong 2025, sau khi nước này nâng ngưỡng Golden Visa tại Athens và các khu vực “prime” lên 800.000 EUR, đồng thời vẫn giữ ngưỡng thấp hơn cho một số nhóm tài sản chuyển đổi (conversion).
Ở góc độ dữ liệu chính thức, Ngân hàng Trung ương Hy Lạp (Bank of Greece) công bố giá căn hộ toàn quốc tăng 7,7% yoy trong Q3/2025 tức vẫn tăng, nhưng bối cảnh chung là thị trường đang “dịch pha” so với giai đoạn tăng nóng trước đó.
Điểm mấu chốt nằm ở “hai tầng thị trường” : phân khúc bị tác động bởi ngưỡng cao sẽ có đà tăng thận trọng hơn, trong khi các cơ hội chuyển đổi hoặc khu vực ngoài lõi có thể duy trì mức tăng ổn định hơn. Đồng thời, các điều chỉnh liên quan đến quy định cho thuê ngắn hạn cũng khiến kỳ vọng lợi suất cho thuê phải được tính lại theo hướng thận trọng.
Góc nhìn bổ sung: với Hy Lạp, nhiều khách hàng “định cư để dự phòng” thường ưu tiên sản phẩm dễ đáp ứng điều kiện cư trú hơn là chạy theo tăng giá. Vì vậy, tư vấn chuẩn thường bắt đầu bằng việc chốt mục tiêu (cư trú hay đầu tư), sau đó mới tối ưu vị trí và cấu trúc tài sản.
Thổ Nhĩ Kỳ: Tăng giá danh nghĩa cao, nhưng lợi suất thực bị bào mòn bởi lạm phát và tỷ giá
Một nghịch lý điển hình của 2025: giá nhà Thổ Nhĩ Kỳ tăng mạnh theo nội tệ, nhưng lợi suất thực (real returns) lại kém do lạm phát cao và đồng tiền mất giá. Bài viết dẫn số liệu cho thấy giá nhà tăng mạnh theo lira trong 2025, nhưng khi quy đổi theo sức mua và theo ngoại tệ, hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư quốc tế trở nên “phức tạp” và thậm chí âm ở một số khu vực.
Dữ liệu CPI của cơ quan thống kê Thổ Nhĩ Kỳ (TÜİK) cho thấy lạm phát vẫn ở mức cao trong 2025 (ví dụ tháng 9/2025: 33,29% yoy). Trong môi trường như vậy, nếu nhà đầu tư tính lợi nhuận bằng USD/EUR, rủi ro tỷ giá có thể triệt tiêu phần lớn mức tăng giá danh nghĩa. Reuters cũng ghi nhận bối cảnh đồng lira chịu áp lực mạnh trong 2025, phản ánh rủi ro vĩ mô mà nhà đầu tư cần cân nhắc.
Một điểm cảnh báo đáng chú ý là tầm quan trọng của due diligence và tính pháp lý giao dịch, trong bối cảnh Thổ Nhĩ Kỳ từng xuất hiện các vụ việc gian lận liên quan đến bất động sản và thủ tục quốc tịch/định cư.
Latvia: Sự trở lại của tuyến bất động sản trong nhóm “EU giá mềm”
Latvia là một bất ngờ của 2025: tỷ trọng hồ sơ liên quan bất động sản tăng lên trong phê duyệt nửa đầu năm, cho thấy nhu cầu quay lại các điểm đến EU có ngưỡng “dễ chịu” hơn sau khi một số thị trường lớn siết điều kiện.
Bài viết cũng ghi nhận thị trường Riga và một số khu vực ven biển có mức tăng giá đáng kể, kèm lợi suất cho thuê ở mức trung bình khá, tạo tổng lợi nhuận tương đối hấp dẫn.
Góc nhìn bổ sung: với Latvia (và các thị trường quy mô nhỏ), thanh khoản và “độ sâu thị trường” thường kém hơn Dubai/Athens. Do đó, chiến lược hợp lý là chọn tài sản dễ bán lại, pháp lý rõ ràng, và xác định ngay từ đầu kịch bản thoái vốn theo thời hạn chương trình.
Cyprus: Ổn định nhưng khó bứt phá
Cyprus tăng trưởng giá nhà ở mức khiêm tốn trong 2025 và lợi suất cho thuê có xu hướng nén xuống do nguồn cung và cấu trúc nhu cầu, phù hợp hơn với nhà đầu tư ưu tiên cư trú EU ở mức chi phí “vừa phải” thay vì tìm mức tăng giá cao.
Điểm quan trọng trong tư vấn là tách bạch: nếu khách hàng đặt KPI là “tăng giá mạnh”, Cyprus có thể không phải lựa chọn tối ưu; nhưng nếu KPI là “ổn định, dễ quản trị, mục tiêu cư trú rõ ràng”, thì Cyprus lại có tính phù hợp nhất định.
Thị trường mới nổi: Thái Lan (LTR) và xu hướng đa dạng hóa ngoài châu Âu
Một số điểm đến châu Á bắt đầu được quan tâm hơn khi nhà đầu tư tìm kiếm “đa dạng hóa địa lý”. Ví dụ Thái Lan (LTR) được nhắc đến với mức tăng giá nhà ở Bangkok và ngưỡng tài sản nhất định cho nhóm nhà đầu tư muốn hiện diện dài hạn tại Đông Nam Á.
Góc nhìn bổ sung: với thị trường mới nổi, yếu tố then chốt là cơ chế sở hữu, tính chuyển nhượng, và khung pháp lý cho người nước ngoài những biến số này đôi khi quan trọng không kém chuyện tăng giá.
Các rủi ro chi phối lợi suất Golden Visa bất động sản
Bức tranh 2025 cho thấy ba nhóm rủi ro có thể quyết định “thắng/thua” của một thương vụ Golden Visa bất động sản:
Thứ nhất là rủi ro chính sách: siết điều kiện, nâng ngưỡng, hoặc hạn chế cho thuê ngắn hạn có thể làm thay đổi hoàn toàn bài toán dòng tiền.
Thứ hai là rủi ro tỷ giá và lạm phát, đặc biệt ở thị trường định giá theo nội tệ biến động mạnh.
Thứ ba là rủi ro pháp lý giao dịch và thẩm định dự án/tài sản (due diligence): càng thị trường nóng, càng dễ phát sinh “hàng rủi ro” về giấy tờ, quyền sở hữu và cam kết lợi nhuận.
Phương pháp tính lợi suất: đừng quên thời hạn nắm giữ và chi phí giao dịch
Lợi suất nên được nhìn theo “tổng lợi nhuận”, kết hợp tăng giá và dòng tiền cho thuê; đồng thời lưu ý đặc thù Golden Visa bất động sản thường có yêu cầu nắm giữ 5–7 năm (tùy chương trình), khiến chiến lược “lướt sóng” không phù hợp. Chi phí giao dịch (phí pháp lý, thuế, thẩm định…) cũng có thể làm giảm lợi nhuận ròng khoảng 3–8%, tùy thị trường.
Góc nhìn tư vấn: khi khách hàng so sánh hai thị trường, nên so sánh lợi nhuận ròng sau chi phí và kịch bản thoái vốn (bán lại có dễ không), thay vì chỉ nhìn “tăng giá danh nghĩa”.
Nhìn sang 2026: xu hướng phân hóa tiếp tục
Năm 2026 nhiều khả năng vẫn là năm “phân hóa”: thị trường có nền tảng kinh tế mạnh và còn mở sẽ duy trì sức hút, trong khi thị trường siết điều kiện có thể tăng chậm lại ở phân khúc chịu tác động. Đồng thời, các cảnh báo về chu kỳ và nguồn cung (như tại Dubai) nhắc nhà đầu tư rằng tăng trưởng nhanh luôn đi kèm rủi ro điều chỉnh.
Năm 2025 chứng minh rằng “Golden Visa bất động sản” không còn là một công thức lợi nhuận đồng đều. UAE (Dubai) nổi bật nhờ kết hợp tăng giá và dòng tiền cho thuê, trong khi Hy Lạp hạ nhiệt sau nâng ngưỡng; Thổ Nhĩ Kỳ cho thấy rủi ro tỷ giá/lạm phát có thể bào mòn lợi suất thực; các thị trường như Latvia hay Cyprus phù hợp hơn với nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro thấp và mục tiêu cư trú rõ ràng.
Related articles
Hệ thống Thẻ Cư Trú Vàng Bồ Đào Nha tăng tốc mạnh mẽ – Giải quyết hồ sơ tồn đọng trước cuối năm 2025!
Chính phủ Bồ Đào Nha đang thực hiện hàng loạt cải cách lớn trong lĩnh vực di trú: nâng cấp dịch vụ trực tuyến, mở rộng trung tâm tiếp...
Cải cách di trú lớn nhất của Mỹ trong 40 năm: Đạo luật Dignity Act 2025 mở ra cơ hội vàng cho người Việt
Dự luật Dignity Act 2025 vừa được trình lên Quốc hội Mỹ hứa hẹn mang đến những thay đổi mang tính lịch sử cho hệ thống di trú, từ tăng...
EU áp dụng hệ thống kiểm soát biên giới EES từ tháng 10/2025 – Du khách Việt cần chuẩn bị gì?
Bắt đầu từ 12/10/2025, EU sẽ triển khai hệ thống Entry/Exit System (EES) cho toàn bộ du khách ngoài EU, ghi nhận dữ liệu sinh trắc và...
Thị trường bất động sản Athens 2025: Giá tăng 12%, lợi nhuận cho thuê tới 5,8% – Cơ hội vàng cho nhà đầu tư Việt
Athens ghi nhận mức tăng giá nhà gần 12% trong năm 2025, với lợi suất cho thuê tại trung tâm lên tới 5,8%. Cùng lúc, chương trình Golden...