希臘2025年11月起全面啟用不動產登錄系統，海外買房者請注意！
自2025年11月起，希臘國稅局（AADE）將正式上線「不動產資訊登錄平台」，所有個人與法人持有的不動產皆需完整填報。此舉將使政府能即時比對納稅資料與國...
希臘政府為提升不動產管理效率與稅務透明度，宣布自2025年11月起，啟用全新「不動產登錄系統」（Property Register）。
此平台將整合稅務系統（E9）與國家地籍登記（Ktimatologio）資料，要求房東、租客、投資人等全面填報與更新其不動產資訊，並由政府系統即時比對是否一致。
一、每一筆房產都需建檔，資訊全數數位化
根據新制度，房產資訊將不再只是簡單的清單，而是以「一戶一檔案」形式建檔，包含：
房屋性質（住宅、商用等）
面積與樓層資訊
是否通電、完工與否
是否出租、自住或閒置
對應的「房產身分碼」（ATAK）、國土編碼（KAEK）
電力公司資料、保險紀錄、建築執照與法務糾紛
所有資訊將同步上傳至線上平台並與地籍資料庫即時連動。
二、E9與地籍資料將進行跨系統自動比對
一旦平台啟用，政府將針對所有資料進行數位交叉比對。若E9資料未包含某項房產，將自動比對地籍登記系統，並通知產權持有人補正資料。
📌 注意：未登記房產可能被視為逃稅
若發現僅在地籍登記但未報稅（E9）的房產，可能被認定為未繳納房地產稅（ENFIA），或過去年度稅項，屆時將啟動稽核並開罰。
三、租客也需參與資訊填報與驗證
此系統不僅適用於房東，租客也可登入系統核對租賃房屋資訊，若發現以下異常，應即時申報：
報稅資料與實際租金不符
承租物件根本未被房東申報
系統亦將連動房東的E2報表，自動導入短租平台（如Airbnb）等房產使用情況，有效打擊非法出租與逃稅行為。
四、誰受影響？海外投資人該注意什麼？
這項新措施，對於在希臘有置產計畫的海外投資人與移民家庭而言，有以下幾項重要提醒：
🔹 所有房產都要上線登錄，不分國籍
無論你是希臘國民還是外國人，只要擁有不動產，皆需如實填報。
🔹 短租房產納入即時監控
Airbnb、Booking等平台上的房產，若未依規定登錄或稅務資料不符，將可能被追繳租金所得稅與罰款。
🔹 建議委託當地稅務律師或會計師長期維護申報紀錄
確保資料正確、即時更新，才能避免潛在罰則。
希臘此次推出不動產登錄系統，意味著該國正在邁向更高透明度與數位化管理時代。對於合法投資與長期生活規劃者而言，是一大保障；但對於資訊不透明或以灰色方式操作房產者，將面臨更高風險。未來想在希臘買房、投資、甚至申請永居的朋友，必須從一開始就建立正規合規的房產與稅務結構，這將是通往歐洲生活的關鍵一步。
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