警惕EB-5「還款保障」陷阱！本金承諾、贈送房產背後的法律風險全解析
EB-5投資移民中，部分項目以「還款保障」或「贈送房產」作為誘餌，看似降低風險，實則違反美國移民法「風險投資」原則，甚至可能構成移民欺詐，導致身份取消...
在EB-5投資移民實務中，「還款保障」或「贈送房產」這類誘人條件雖因新法規而有所收斂，但在市場上依舊時有出現。它們往往打著保障本金的旗號，卻違背了EB-5最核心的**「at risk」（風險投資）**原則，極易引發移民局審查、拒簽，甚至構成移民欺詐。
一、核心法律原則：不得向投資人提供直接還款擔保
EB-5法規明確要求，投資款必須處於「風險承擔」狀態。
非法擔保示例：承諾「如無法還款，退回80萬美元」或「如違約，贈送房產」。
問題在於：一旦存在擔保，該金額將從合法投資額中扣除，等同於真實投資金額為零，申請必然被拒。
唯一合法的擔保形式，是**區域中心對新商業企業（NCE）**提供，而非直接對個別投資人提供。這是EB-5項目設計的基礎性法律共識。
二、「陰陽合同」的隱蔽操作
由於直接擔保屬違規，一些項目方採用雙重文件：
對外遞交移民局的版本刪去擔保條款；
私下與投資人簽署「抽屜協議」，一旦違約依此主張權益；
更隱晦的方式是讓投資人親屬簽署，以規避直接關聯。
這類行為本質上是隱瞞重要投資條款、規避監管，涉嫌合謀欺騙聯邦政府。
三、可能構成移民欺詐的嚴重後果
美國法律規定，任何透過欺詐方式取得移民身份的行為，無論何時被發現，均屬刑事犯罪。
後果包括：身份取消、已入籍者被撤銷國籍並遣返；
投資人並非「單純受害者」，即便起初不知情，一旦簽署涉及隱瞞或欺詐意圖的文件，即可能被視為共謀。
四、項目方明知故犯的背後原因
合規的開發商與區域中心，在設計EB-5融資結構時必然聘請律師審核，而專業律師一定會警示不得出現「還款保障」。
當看到仍有項目提供擔保協議，幾乎可以確定這是明知不可為而為之。這往往意味著：
專案融資陷入困境；
項目方對法律敬畏不足，賭投資人不敢揭發。
五、「投鼠忌器」的兩難局面
在投資周期結束後，若項目方既不還款也不交付房產，投資人往往進退維谷——
一旦提告，需提交抽屜協議作證，等同自曝參與移民欺詐，可能導致綠卡被撤。
六、中介擔保的變種陷阱
有些案例中，由中介出面為投資擔保，這種情況極少且高風險：
合規中介不會將自身財務與項目結果綁定；
唯一可能是該中介實際控制該專案，卻未向投資人披露——這屬於利益衝突隱瞞與欺詐行為。
本金保障=高風險預警
EB-5的制度設計決定了它必然存在投資風險。任何打著「本金保障」、「贈送房產」、「無風險回報」旗號的宣傳，都是在挑戰法律底線。
投資人若存僥倖心理，極易陷入無法逆轉的法律與身份危機。遵守規則、選擇合規專案，是EB-5申請中唯一值得長期堅守的原則。
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